Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse F im DPE, die 2024 in einer großen Agglomeration zum Verkauf steht, bleibt im Durchschnitt deutlich länger auf dem Markt als eine Immobilie mit der Klasse C oder D. Diese Realität belastet sowohl Verkäufer als auch Käufer und verändert die Karten im Immobilienmarkt in Frankreich. Das Verständnis dieser konkreten Mechanismen ermöglicht es, effektiv zu verkaufen oder zu kaufen, ohne Zeit oder Geld durch vermeidbare Fehler zu verlieren.
DPE und Wert der Immobilie: die Einschränkung, die alles verändert
Seit dem Gesetz über Klima und Resilienz sind Wohnungen der Klasse G schrittweise für die Vermietung verboten. Die G+ sind seit 2023 betroffen, und ein gestaffelter Zeitplan sieht den Ausschluss der Klassen F und dann E bis 2034 vor. Für einen Verkäufer bedeutet das eine sehr konkrete Sache: ein schlechter DPE führt zu einem deutlichen Wertverlust beim Wiederverkauf.
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Das Observatorium für Wohnraum der FNAIM hat in seinen Analysen für 2023-2024 dokumentiert, dass die Verkaufsfristen für energieintensive Immobilien, insbesondere in großen Agglomerationen, deutlich länger sind. Es zeigt sich auch, dass Käufer die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten in ihr Angebot einbeziehen, was den Preis nach unten zieht.
Für diejenigen, die eine Immobilien-Transaktion in Betracht ziehen, sei es der Verkauf einer Wohnung oder der Kauf eines Hauses, ermöglichen die Anzeigen und Werkzeuge auf https://habiz.fr/ eine Verknüpfung der Marktdaten mit den energetischen Eigenschaften der Immobilien.
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Wenn man eine Wohnung der Klassen E oder F verkauft, stellt sich nicht mehr die Frage, ob man vor dem Verkauf renovieren sollte, sondern wie viel die Nicht-Renovierung in der Verhandlung kosten wird. Ein Kostenvoranschlag für Renovierungsarbeiten, der dem Diagnosedossier beigefügt ist, kann einen Käufer beruhigen und den Wertverlust begrenzen.
Kaufangebot und aufschiebende Finanzierungsbedingungen: Fallen für Verkäufer
Der Anstieg der Zinssätze seit 2022 hat die Art der Kaufangebote verändert. Notare und Agenturnetzwerke wie Orpi oder Century 21 stellen eine Zunahme von ausgeklügelten aufschiebenden Klauseln in den Kaufverträgen fest.
Konkreter sieht man Käufer, die ihren Kauf an die Erlangung eines bestimmten maximalen Zinssatzes knüpfen, eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit verlangen oder die Quote überarbeiten. Diese Konstruktionen schwächen den Verkauf. Ein Angebot mit einer finanziellen Obergrenze anzunehmen, erhöht das Risiko des Scheiterns des Kaufvertrags.
Die finanzielle Solidität vor der Unterzeichnung überprüfen
Bevor man ein Angebot annimmt, ist es ratsam, eine Bankbestätigung zur Finanzierbarkeit zu verlangen (nicht nur eine einfache Online-Simulation). Dieses Dokument, das von der Bank des Käufers ausgestellt wird, ist verbindlicher als ein Schreiben eines Maklers.
- Eine aktuelle Finanzierungsbestätigung verlangen, die nicht älter als einen Monat ist und den vorgesehenen Betrag und die Laufzeit angibt
- Überprüfen, dass die aufschiebende Klausel einen realistischen Höchstzinssatz im Verhältnis zu den Marktbedingungen zum Zeitpunkt der Unterzeichnung angibt
- Verträge mit Fristen für die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung ablehnen, die länger sind als das, was der Notar für angemessen hält
Die Rückmeldungen zu diesem Punkt variieren je nach lokalen Märkten, aber in angespannten Gebieten setzt sich ein Verkäufer, der das erste Angebot ohne Überprüfung annimmt, dem Risiko aus, nach mehreren Wochen wieder am Anfang zu stehen.
Immobilienverhandlung: Das Kräfteverhältnis hat sich seit 2023 verschoben
Die Jahre 2020-2021 waren sehr günstig für Verkäufer. Mehrere Indikatoren, darunter die der Notare-Insee und von LPI-SeLoger, zeigen, dass ab 2023 die Verhandlungsmacht wieder auf die Käuferseite zurückgekehrt ist. Die Verhandlungsspielräume haben sich erweitert, und überbewertete Immobilien stagnieren.
Für einen Verkäufer führt die Versuchung, einen hohen Preis “um sich Spielraum zu lassen” zu setzen, zum gegenteiligen Effekt. Eine überbewertete Immobilie erscheint nicht in den Suchanfragen der Käufer, die nach Budget filtern. Sie verdirbt auf den Anzeigenseiten, und jede zusätzliche Woche online verringert ihre Attraktivität.
Den Verkaufspreis möglichst genau am Markt schätzen
Die Schätzung erfolgt nicht auf der Grundlage des ursprünglichen Kaufpreises oder der Höhe der durchgeführten Arbeiten. Der Markt bestimmt den Preis, nicht der Verkäufer. Zwei zuverlässige Quellen zur Festlegung der Schätzung:
- Die Daten aus tatsächlichen Transaktionen, die von den Notaren veröffentlicht werden (Basis DVF, kostenlos zugänglich)
- Die Schätzungen von mindestens zwei lokalen Agenturen, die das Viertel und die Art der Immobilie kennen
- Die Positionierung vergleichbarer Immobilien, die derzeit im gleichen Bereich zum Verkauf stehen, wobei überprüft wird, wie lange sie online sind
Eine Abweichung von einigen Prozent zwischen dem angezeigten Preis und dem Marktpreis reicht aus, um die Verkaufszeit um mehrere Wochen zu verlängern.
Obligatorische Diagnosen und Verkaufsunterlagen: Was die Transaktionen wirklich blockiert
Oft wird über Diagnosen als eine Formalität gesprochen. In der Praxis ist es der Punkt, der die meisten Verkäufe blockiert, wenn er schlecht vorbereitet ist. Das technische Diagnosedossier (DDT) muss vor der ersten Besichtigung vollständig sein, nicht zum Zeitpunkt des Kaufvertrags.
DPE, Asbest, Blei, Elektrizität, Gas, Termiten, Risikozustand: Jedes Dokument hat eine eigene Gültigkeitsdauer. Ein abgelaufener Elektrizitätsdiagnosebericht von nur wenigen Tagen kann eine Unterschrift beim Notar verzögern. Die rechtzeitige Erneuerung der Diagnosen vor dem Verkaufsstart vermeidet solche Blockaden.
Der DPE als Verhandlungshebel für den Käufer
Ein informierter Käufer nutzt den DPE nicht nur, um seine zukünftigen Energiekosten zu bewerten, sondern auch als Verhandlungsargument. Eine Wohnung der Klassen E oder F mit identifizierten Isolierungsarbeiten im Bericht des Diagnosetechnikers bietet eine zahlenmäßige Grundlage, um ein Angebot unter dem angezeigten Preis zu rechtfertigen.
Auf der Verkäuferseite zeigt die Bereitstellung eines umfassenden Energieaudits (obligatorisch für die Klassen F und G im Alleineigentum) eine Transparenz, die die Entscheidungsfindung des Käufers beschleunigt.
Der Immobilienmarkt in Frankreich belohnt heute die Vorbereitung. Ein vollständiges Dossier, ein Preis, der an den aktuellen Transaktionen ausgerichtet ist, und eine besondere Aufmerksamkeit für die finanzielle Solidität des Käufers sparen beiden Parteien Zeit. Gut positionierte und gut dokumentierte Immobilien verkaufen sich, selbst in einem Umfeld mit hohen Zinsen.