Een appartement met een F-classificatie volgens de DPE, te koop aangeboden in een grote agglomeratie in 2024, blijft gemiddeld veel langer op de markt dan een woning met een C- of D-classificatie. Deze realiteit weegt evenzeer op de verkopers als op de kopers, en herverdeelt de kaarten van de vastgoedmarkt in Frankrijk. Het begrijpen van deze concrete mechanismen maakt het mogelijk om efficiënt te verkopen of te kopen, zonder tijd of geld te verliezen aan vermijdbare fouten.
DPE en waarde van onroerend goed: de beperking die alles verandert
Sinds de wet Klimaat en Veerkracht zijn woningen met een G-classificatie geleidelijk verboden voor verhuur. De G+ woningen zijn dat sinds 2023, en een gefaseerde kalender voorziet in de uitsluiting van de klassen F en daarna E tegen 2034. Voor een verkoper betekent dit één zeer concrete zaak: een slechte DPE leidt tot een aanzienlijke waardevermindering bij de verkoop.
Aanvullende lectuur : Alles wat je moet weten om de verzendkosten op Vinted in 2024 goed te berekenen
Het Observatorium voor Huisvesting van de FNAIM heeft in zijn analyses van 2023-2024 gedocumenteerd dat de verkooptermijnen aanzienlijk langer zijn voor energie-intensieve woningen, met name in de grote agglomeraties. Ook blijkt dat kopers de kosten van energetische renovatiewerkzaamheden in hun aanbod integreren, wat de prijs naar beneden trekt.
Voor degenen die een vastgoedtransactie overwegen, of het nu gaat om het verkopen van een appartement of het kopen van een huis, bieden de advertenties en tools op https://habiz.fr/ de mogelijkheid om marktgegevens te combineren met de energetische kenmerken van de woningen.
Ook interessant : Alles wat je moet weten over het nieuwe adres van de ZT ZA-website om in 2024 te downloaden
Als men een woning met een E- of F-classificatie verkoopt, is de vraag niet langer of men moet renoveren voor de verkoop, maar hoeveel de niet-renovatie zal kosten in de onderhandelingen. Een offerte voor werkzaamheden die aan het dossier van de diagnosen is toegevoegd, kan een koper geruststellen en de waardevermindering beperken.
Aankoopaanbod en opschortende financieringsclausule: valkuilen voor de verkoper
De stijging van de rentetarieven sinds 2022 heeft de aard van de aankoopaanbiedingen veranderd. Notarissen en netwerken van makelaars zoals Orpi of Century 21 constateren een toename van meer geavanceerde opschortende clausules in de koopovereenkomsten.
Concreet zien we kopers die hun aankoop afhankelijk maken van het verkrijgen van een bepaalde maximale rente, vragen om verlenging van de looptijd van de lening of de quotiteit herzien. Deze constructies verzwakken de verkoop. Een limietaanbod in financiering accepteren vergroot het risico op mislukking van de overeenkomst.
Controleer de financiële soliditeit voordat u ondertekent
Voordat u een aanbod accepteert, is het in uw belang om een bankverklaring van haalbaarheid te vragen (geen eenvoudige online simulatie). Dit document, uitgegeven door de bank van de koper, verbindt meer dan een brief van een makelaar.
- Eisen dat er een recente financieringsverklaring is, gedateerd binnen de maand, waarin het bedrag en de beoogde looptijd worden vermeld
- Controleren of de opschortende clausule een realistisch plafondpercentage specificeert in verhouding tot de marktomstandigheden op het moment van ondertekening
- Weigeren overeenkomsten met termijnen voor de uitvoering van de opschortende clausule die langer zijn dan wat de notaris redelijk acht
De reacties variëren op dit punt afhankelijk van de lokale markten, maar in gespannen gebieden loopt een verkoper die het eerste aanbod zonder controle accepteert het risico om na enkele weken weer bij af te zijn.
Vastgoedonderhandeling: de machtsverhouding is sinds 2023 veranderd
De periode 2020-2021 was zeer gunstig voor verkopers. Verschillende barometers, waaronder die van Notaires-Insee en LPI-SeLoger, tonen aan dat vanaf 2023 de onderhandelingsmacht weer aan de kant van de kopers is teruggekeerd. De onderhandelingsmarges zijn vergroot en overgewaardeerde woningen blijven stilstaan.
Voor een verkoper is de verleiding om een hoge prijs te stellen “om wat ruimte te laten” contraproductief. Een overgewaardeerd goed verschijnt niet in de zoekopdrachten van kopers die filteren op budget. Het verliest zijn aantrekkingskracht op de advertentieportals, en elke extra week online vermindert zijn aantrekkelijkheid.
De verkoopprijs zo nauwkeurig mogelijk inschatten
De schatting gebeurt niet op basis van de oorspronkelijke aankoopprijs of het bedrag van de uitgevoerde werkzaamheden. De markt bepaalt de prijs, niet de verkoper. Twee betrouwbare bronnen om uw schatting te onderbouwen:
- De gegevens van daadwerkelijke transacties gepubliceerd door notarissen (basis DVF, gratis toegankelijk)
- De kruiselingse schattingen van minstens twee lokale makelaars die de buurt en het type goed kennen
- De positionering van vergelijkbare woningen die momenteel te koop staan in hetzelfde gebied, waarbij wordt gecontroleerd hoe lang ze al online zijn
Een verschil van enkele procenten tussen de weergegeven prijs en de marktprijs is voldoende om de verkooptermijn met enkele weken te verlengen.
Verplichte diagnosen en verkoopdocumenten: wat de transacties echt blokkeert
Men spreekt vaak over diagnosen als een formaliteit. In de praktijk is het de post die de meeste verkopen blokkeert wanneer deze slecht is voorbereid. Het dossier van technische diagnosen (DDT) moet compleet zijn vóór het eerste bezoek, niet op het moment van de overeenkomst.
DPE, asbest, lood, elektriciteit, gas, termieten, risico-informatie: elk document heeft een eigen geldigheidsduur. Een verouderd elektriciteitsdiagnose van enkele dagen kan een ondertekening bij de notaris vertragen. Het anticiperen op de vernieuwing van de diagnosen vóór de verkoop voorkomt dit soort blokkades.
De DPE als onderhandelingsinstrument voor de koper
Een goed geïnformeerde koper gebruikt de DPE niet alleen om zijn toekomstige energiekosten te beoordelen, maar ook als onderhandelingsargument. Een woning met een E- of F-classificatie met geïdentificeerde isolatiewerkzaamheden in het rapport van de diagnose geeft een cijfermatige basis om een aanbod onder de weergegeven prijs te rechtvaardigen.
Vanuit het perspectief van de verkoper toont het verstrekken van een volledige energie-audit (verplicht voor de klassen F en G in eigendom) een transparantie die de besluitvorming van de koper versnelt.
De vastgoedmarkt in Frankrijk beloont vandaag de voorbereiding. Een compleet dossier, een prijs die in lijn is met recente transacties en een bijzondere aandacht voor de financiële soliditeit van de koper besparen beide partijen tijd. Goed gepositioneerde en goed gedocumenteerde woningen verkopen, zelfs in een context van hoge tarieven.