De Franse vastgoedmarkt heeft in 2024 een derde opeenvolgende jaar van dalende verkopen gekend. Het begrijpen van de vastgoedtrends van dit jaar vereist een analyse van verschillende afzonderlijke mechanismen: de prijsdynamiek, het gedrag van de kredietrentes en de krimp van het huuraanbod.
Krimp van het huuraanbod: de ontbrekende factor in klassieke balansen
De analyses van de vastgoedmarkt in 2024 richten zich op de verkoopvolumes en de prijzen. Een structureel fenomeen blijft onderbelicht: het huuraanbod is sinds 2019 met meer dan 2,5 verminderd, volgens het Observatoire Bien’ici.
Drie mechanismen verklaren deze krimp. De geleidelijke terugtrekking van energie-intensieve woningen (geclassificeerd als F en G op de DPE) vermindert mechanisch de beschikbare voorraad. De keuze van eigenaren voor seizoensverhuur haalt woningen van de lange termijn markt. Lokale regelgeving (huurbeperkingen, verhuurvergunningen) ontmoedigt een deel van de verhuurders.
Voor kopers verandert deze schaarste op de huurmarkt de berekening. Wanneer de huur van een appartement stijgt door schaarste, wordt de maandlast van een hypotheek relatief minder ontmoedigend, zelfs met hogere rentes dan in 2021. Bij het doorbladeren van de nieuwigheden op Trend Immo, valt op dat sommige advertenties in gespannen gebieden sneller een huurder vinden dan in het vorige semester.
Vastgoedprijzen in 2024: een ongelijke daling afhankelijk van de regio’s
Na een gemiddelde daling van 4% in 2023 (gegevens van de Hoge Raad van Notarissen), hebben de prijzen hun correctie in 2024 voortgezet, maar op een heterogene manier.
De nieuwe markt heeft een zwaardere schok ondergaan dan de oude. Deze trend heeft zich in 2024 voortgezet, wat heeft geleid tot een productietekort dat de aanbod in de komende jaren zal beïnvloeden.
Oud en nieuw: twee verschillende prijslogica’s
In de oude markt begon de stabilisatie van de prijzen zich in het tweede semester van 2024 te manifesteren.
In de nieuwe markt houden de bouwkosten (materialen, milieunormen) de prijzen op een hoog niveau, ondanks de daling van de vraag. Het prijsverschil tussen oud en nieuw is dus vergroot, waardoor meer kopers naar renovatie worden geleid.
Kredietrentes en leencapaciteit in 2024
De kredietrentes zijn de rode draad van dit overgangsjaar geweest. Nadat ze eind 2023 hoge niveaus hadden bereikt, zijn ze begonnen aan een geleidelijke daling.
De daling van de rentes heeft de koopkracht op de vastgoedmarkt hersteld in het tweede semester. Deze hernieuwde leencapaciteit verklaart gedeeltelijk de stabilisatie van de verkoopvolumes die aan het einde van het jaar werd waargenomen.
Reële inspanningsratio: een onbekende indicator
De Woning enquête 2023-2024 van het Insee biedt zelden geciteerd inzicht. De gemiddelde netto last van de woning is op lange termijn licht gedaald, ondanks de stijging van de huren en maandlasten. De inkomens van huishoudens zijn sterker gestegen dan deze uitgaven, vooral na de afschaffing van de woonbelasting.
Deze vaststelling nuanceert de alarmistische boodschap over de toegankelijkheid. Het werkelijke gewicht van de woning in het budget van de huishoudens is niet zo sterk gestegen als de prijzen alleen suggereren.
Energie-renovatie en vastgoedadvertenties: de directe link
Energie-renovatie heeft in 2024 een specifieke vertraging gekend, voorafgaand aan een herstel van de subsidies en werkzaamheden die voor 2025 zijn gepland. Deze vertraging heeft een concreet effect gehad op de advertenties: slecht geclassificeerde woningen op de DPE zijn toegenomen op de verkoopmarkt, omdat hun eigenaren de voorkeur geven aan verkopen in plaats van renoveren.
Voor een koper vertegenwoordigen deze woningen een kans, mits drie parameters worden beheerst:
- De werkelijke kosten van renovatiewerkzaamheden, die sterk variëren afhankelijk van de oppervlakte, de bestaande isolatie en het verwarmingssysteem dat vervangen moet worden
- De geschiktheid voor subsidies zoals MaPrimeRénov’, waarvan de voorwaarden zijn aangescherpt (bepaalde renovatieprojecten zijn nu uitgesloten van het systeem)
- De regelgevingstijdlijn, aangezien woningen die als G zijn geclassificeerd geleidelijk uit de huurmarkt worden gehaald, wat de mogelijkheid om het pand te verhuren in afwachting van de werkzaamheden vermindert
Een pand geclassificeerd als F of G dat met korting is gekocht, kan na renovatie winstgevend worden, maar de berekening vereist een nauwkeurige schatting van de werkzaamheden vóór de ondertekening van de compromis.
Vastgoedadvertenties in 2024: welke segmenten te volgen
De herschikking van de markt heeft segmenten van advertenties doen opkomen die dynamischer zijn dan andere. Huizen in landelijke of voorstedelijke gebieden, aangedreven door telewerken, hebben beter standgehouden dan appartementen in het stadscentrum van secundaire steden.
Het huursegment verdient bijzondere aandacht. De krimp van de voorraad drijft de huren omhoog, wat het bruto rendement verbetert voor investeerders die in middelgrote steden kunnen kopen waar de verkoopprijzen zijn gedaald.
- Middelgrote steden (50.000 tot 150.000 inwoners) combineren een daling van de aankoopprijzen met een toenemende huurdruk
- Panden met DPE D of E bieden een waardevermeerderingspotentieel door renovatie, mits de beschikbare subsidies worden gecontroleerd
- Nieuwe projecten in gespannen gebieden profiteren van de PTZ, waarvan de verlenging na 2027 is aangekondigd
De vastgoedmarkt van 2024 heeft gefunctioneerd als een filter: de best geïnformeerde kopers over de rentes, de DPE en de prijsgeografie hebben echte kansen gevonden. De stabilisatie in het tweede semester laat een aanzienlijke voorraad advertenties achter, met verkopers die meer openstaan voor onderhandelingen dan in 2021 of 2022.
