Der französische Immobilienmarkt erlebte 2024 das dritte aufeinanderfolgende Jahr mit rückläufigen Verkaufszahlen. Um die Immobilien-Trends dieses Jahres zu verstehen, ist es notwendig, mehrere unterschiedliche Mechanismen zu analysieren: die Preisdynamik, das Verhalten der Kreditzinsen und die Verknappung des Mietangebots.
Verknappung des Mietangebots: der fehlende Faktor in klassischen Bilanzen
Die Analysen des Immobilienmarktes 2024 konzentrieren sich auf Verkaufsvolumina und Preise. Ein strukturelles Phänomen bleibt jedoch unterdokumentiert: das Mietangebot wurde seit 2019 um mehr als 2,5 reduziert, laut dem Observatoire Bien’ici.
Drei Mechanismen erklären diese Verknappung. Der schrittweise Rückzug von energieintensiven Wohnungen (eingestuft in F und G im DPE) reduziert mechanisch den verfügbaren Bestand. Die Umorientierung von Eigentümern hin zur saisonalen Vermietung lenkt Immobilien vom Langzeitmarkt ab. Lokale regulatorische Einschränkungen (Mietpreisbremse, Vermietungserlaubnis) schrecken einen Teil der Vermieter ab.
Für Kaufinteressenten verändert diese Verknappung des Mietangebots die Berechnung. Wenn die Miete einer Wohnung aufgrund der Knappheit steigt, wird die monatliche Rate eines Immobilienkredits vergleichsweise weniger abschreckend, selbst bei höheren Zinsen als 2021. Beim Durchstöbern der Neuigkeiten auf Trend Immo stellt man außerdem fest, dass einige Angebote in angespannten Zonen schneller einen Käufer finden als im vorhergehenden Semester.
Immobilienpreise 2024: ein ungleichmäßiger Rückgang je nach Region
Nach einem durchschnittlichen Rückgang von 4 % im Jahr 2023 (Daten des Conseil supérieur du notariat) setzten die Preise 2024 ihre Korrektur fort, jedoch heterogen.
Der Markt für Neubauten hat einen stärkeren Rückschlag erlitten als der Bestand. Dieser Trend hielt 2024 an und führte zu einem Produktionsdefizit, das die Angebotssituation in den kommenden Jahren belasten wird.
Bestand und Neubau: zwei unterschiedliche Preislogiken
Im Bestand begann sich die Stabilisierung der Preise im zweiten Halbjahr 2024 zu zeigen.
Im Neubau halten die Baukosten (Materialien, Umweltstandards) die Preise trotz sinkender Nachfrage auf einem hohen Niveau. Der Preisunterschied zwischen Bestand und Neubau hat sich somit vergrößert, was mehr Käufer in Richtung Renovierung lenkt.
Kreditzinsen und Kreditfähigkeit 2024
Die Kreditzinsen waren der rote Faden in diesem Übergangsjahr. Nachdem sie Ende 2023 hohe Niveaus erreicht hatten, begannen sie einen allmählichen Rückgang.
Der Rückgang der Zinsen hat den Haushalten wieder Kaufkraft im Immobilienbereich gegeben im zweiten Halbjahr. Diese Wiederbelebung der Kreditfähigkeit erklärt teilweise die Stabilisierung der Verkaufsvolumina, die Ende des Jahres beobachtet wurde.
Realer Aufwandssatz: ein wenig bekanntes Indiz
Die Umfrage Logement 2023-2024 des Insee bietet selten zitierten Aufschluss. Die durchschnittliche Nettobelastung durch das Wohnen ist über einen längeren Zeitraum leicht gesunken, trotz steigender Mieten und Raten. Die Einkommen der Haushalte sind stärker gestiegen als diese Ausgaben, insbesondere nach der Abschaffung der Wohnsteuer.
Diese Feststellung nuanciert die alarmistische Rhetorik zur Erschwinglichkeit. Das reale Gewicht des Wohnens im Budget der Haushalte ist nicht so stark gestiegen, wie es die Preise allein suggerieren.
Energieeffizienz und Immobilienanzeigen: der direkte Zusammenhang
Die energetische Sanierung erlebte 2024 eine spezifische Verlangsamung, bevor 2025 mit einer Erholung der Hilfen und Arbeiten gerechnet wird. Diese Verlangsamung hatte konkrete Auswirkungen auf die Anzeigen: Die schlecht eingestuften Immobilien im DPE haben sich auf dem Verkaufsmarkt vervielfacht, da ihre Eigentümer es vorziehen, zu verkaufen, anstatt zu renovieren.
Für einen Käufer stellen diese Immobilien eine Gelegenheit dar, vorausgesetzt, man beherrscht drei Parameter:
- Die tatsächlichen Kosten der Renovierungsarbeiten, die stark je nach Fläche, bestehender Isolierung und zu ersetzendem Heizsystem variieren
- Die Berechtigung für Hilfen wie MaPrimeRénov’, deren Bedingungen verschärft wurden (einige Renovierungsprojekte sind nun vom System ausgeschlossen)
- Der regulatorische Zeitrahmen, da Wohnungen der Klasse G schrittweise vom Mietmarkt zurückgezogen werden, was die Möglichkeit verringert, die Immobilie bis zur Durchführung der Arbeiten zu vermieten
Eine Immobilie der Klasse F oder G, die mit einem Abschlag gekauft wird, kann nach der Renovierung rentabel werden, aber die Berechnung erfordert eine präzise Schätzung der Arbeiten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags.
Immobilienanzeigen 2024: welche Segmente zu beobachten sind
Die Umstrukturierung des Marktes hat dynamischere Anzeigensegmente hervorgebracht als andere. Einfamilienhäuser in ländlichen oder peri-urbanen Gebieten, die durch Homeoffice profitieren, haben sich besser gehalten als Wohnungen in den Innenstädten sekundärer Metropolen.
Das Mietsegment verdient besondere Aufmerksamkeit. Die Verknappung des Bestands treibt die Mieten nach oben, was die Bruttorendite für Investoren verbessert, die in mittelgroßen Städten kaufen können, in denen die Verkaufspreise gesunken sind.
- Mittelgroße Städte (50.000 bis 150.000 Einwohner) kombinieren sinkende Kaufpreise mit zunehmendem Mietdruck
- Immobilien mit DPE D oder E bieten ein Wertsteigerungspotenzial durch Renovierung, vorausgesetzt, die verfügbaren Hilfen werden überprüft
- Neubauprojekte in angespannten Zonen profitieren von der PTZ, deren Verlängerung nach 2027 angekündigt wurde
Der Immobilienmarkt 2024 hat als Filter gewirkt: Die am besten informierten Käufer über Zinsen, DPE und Preisgeografie haben reale Chancen gefunden. Die Stabilisierung im zweiten Halbjahr hinterlässt einen großen Bestand an Anzeigen, mit Verkäufern, die offener für Verhandlungen sind als 2021 oder 2022.
